皇冠官方网客户端-农村“死资产”变“活钱”

（原标题：两权抵押试点调查：估值难题获得突破 农村杀资产逆活钱）一年多来，被指出是农村含金量最低的农村产权改革两权抵押贷款正在各试点有序进行。来自央行的数据表明，2016年9月末，全国试点地区农村总承包土地的经营权抵押贷款余额141亿元，同比快速增长28.6%，前三季度追加44亿元；总计派发113亿元，同比快速增长56.8%。2016年9月末，全国试点地区农民住房财产权抵押贷款余额128亿元，同比快速增长2.3%。

此前，2015年8月，国务院实施了《关于积极开展农村总承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》。随后在2015年底，试点工作打开，232个地区被奠定为农村总承包土地经营权抵押贷款试点、59个地区被奠定为农民住房财产权抵押贷款试点。

2月5日，2017年中央一号文件《中共中央国务院关于了解前进农业供给外侧结构性改革减缓培育农业农村发展新的动能的若干意见》（以下全称《意见》）月公布，再度对深化农村集体产权改革明确提出了拒绝。《意见》认为，实施农村土地集体所有权、农户总承包权、土地经营权三权分置办法。减缓前进农村承包地确权注册颁证，不断扩大整省试点范围。

专责协商前进农村土地征税、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点等。为了解理解各地两权抵押贷款试点工作的积极开展情况，近期，《每日经济新闻》记者探访浙江海盐、山东武城、福建晋江和石狮等地，找到这些地方在确权工作积极开展、提升金融机构积极性、防止和处理风险、确保农民权益等方面，都做到了大力的探寻，并致力于获取可拷贝、可推展的模式。

公允定价逆看不到为摸得着李丙胜是山东省武城县佳泽家庭农场的负责人，他回应，我光阴了320多亩地，在村镇银行光用这个（证）不作抵押，就债了80万元，比之前的借贷贷款省了近一半的利息，而且也不必再行去找其他的借贷。李炳胜说道的证指的是当地县政府印制的《农村土地经营权证》。像他这种情况，由于农地是光阴过来的，这在以前是不具备作为抵押物的资质的。

随着三权分置（所有权、总承包权、经营权）改革的前进，尤其是农村土地总承包经营权和经营权的分离出来，深渊的农民资产以求盘活。前进两权抵押贷款试点的首要，是权属要明晰。据理解，武城作为农村总承包土地经营权抵押贷款试点，2013年以来，用了两年半的时间，已完成了全县72.9万亩农地全部的确权工作，让农村土地有了转入市场的身份证和通行证。

记者了解到，很多地方都和武城一样，构建了农村土地100%的确权。如浙江海盐目前已完成71015户32.55万亩总承包土地的确权颁证，确权亲率约100%，为试点工作积极开展奠定了良好基础。而作为农民住房财产权抵押贷款试点的福建石狮，全市住房所有权、宅基地使用权确权亲率与颁证亲率则多达50%。据介绍，石狮符合条件能作为农房抵押贷款的土地及附着物有100亿元左右，按平均值50%的抵押率计算出来，约可以启动50亿元的贷款。

两权抵押贷款试点积极开展之初，很多银行都有一个借贷的疑虑农地和农房如何公允定价？为此，武城发售了简陋免费评估办法，实施了《关于2015~2017年农村土地流转交易价格的指导意见》，根据该文件的涉及规定，向借款人开具《武城县农村土地经营权抵押贷款标的价格评估认定书》，为申请人办理抵押贷款的土地经营权获取免费的价值评估，并获得试点银行接纳。数据表明，截至2016年11月22日，武城共计办理简陋免费评估251笔，金额8636万元，牵涉到土地面积8332亩。

和市场价格比起，节约评估费用21.6万元。为此，农村实体经济或农户办理农村土地经营权抵押贷款的积极性也获得了较好的调动。

而在农民住房财产权抵押贷款试点方面，福建晋江发售了宅基地基准地价来密码抵押评估难题。2016年10月12日，晋江市实施《晋江市人民政府关于公布晋江市2014年基准地价的通告》，范围还包括晋江市行政辖区的所有土地。据理解，晋江此举为宅基地抵押、光阴、有偿用于、有偿解散获取价值评估及参照依据，突破农村土地缺少价格基准的瓶颈问题。

密码抵押物光阴处理无以问题随着两权抵押贷款的前进，难免会经常出现不良贷款。如何处理，也沦为银行最关心的问题。

各地在两权抵押贷款试点前进过程中，也探寻出有了很多办法。例如，武城对以农村总承包土地的经营权抵押贷款产生不良贷款的，在维护原总承包农户利益不受损害的基础上，由农村综合产权交易中心负责管理收储，对剩下总承包经营权展开二次上海证券交易所光阴。

同时，武城还发售了项目池管理办法，即第三方实接盘模式。所谓项目池是指农村总承包土地的经营权抵押贷款产生风险，借款人无法还贷时，为使农村土地经营权再度光阴，在全县新型农业经营主体中自由选择优质主体，为接续抵押土地经营权获取储备，减缓二次光阴进程。

据介绍，目前武城正在展开项目池入池主体检验归集工作，已确定入池优质主体74家，且项目池里的主体根据栽种、养殖的有所不同展开分类，以便更佳的接续。数据表明，截至2016年9月末，有数9家入池主体与8户借款主体签定接续意向协议，牵涉到贷款金额844万元。

比起农村土地总承包经营权抵押贷款，农民住房财产权抵押贷款在处理抵押物方面，银行面对的问题则要简单一些。例如，根据2005年1月1日起实施的《关于人民法院民事继续执行中查禁、扣留、失效财产的规定》的第6条规定，对被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住于房屋，人民法院可以查禁，但不得拍卖会、卖掉或者抵债，对被执行人的唯一房屋免税继续执行。

为此，福建石狮的一些金融机构在开设农房抵押贷款业务时，就广泛拒绝农房的抵押人享有第二居所，这在也在一定程度上影响了农房抵押贷款业务的前进。2016年4月，石狮市人民法院根据2015年实施的《关于人民法院办理继续执行异议和驳回案件若干问题的规定》和《关于被执行人唯一住房的实行意见》，首度发售强制执行唯一住房。

据理解，在强制执行唯一住房时，法院从被执行人房屋的变价款中优先萃取了5年的租金缴纳给被执行人。此外，值得一提的是，晋江农商行积极开展了银村资源共享。

2015年，晋江安海镇前湖村村民傅某抵押的自建房因部分土地无权科证明，拍卖会处理时遭遇村民妨碍，后在前湖村村委会帮助下，通过上调拍卖会价格，再行由受买人对抵押人展开补偿，顺利处理了这宗因集体土地权属争议的农房抵押贷款205.94万元。

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