三大“黑洞”正在侵蚀房企利润【皇冠官方网客户端】

地产中国网讯 在上市房企发布年报的密集期，堪称是几家有缘几家愁，那么恨在何处?日前，越秀地产发布了2015年业绩，构建营业收入大约为221.2亿元(人民币，折合)，同比下降40.8%，但权益持有人不应占到盈利仅有为10.1亿元，同比上升59.0%，即使扣减物业评估贬值和涉及税项等因素，调整后的核心净利润也同比上升21.2%至12.4亿元。不仅如此，据越秀地产透露，其近两年来，净资产收益率、销售毛利率、销售清净利率，这三个取决于公司盈利能力的指标皆有显著上升。无独有偶，近日，雅居乐公布盈利预警公告，预计2015年年度盈利将较2014年度上升大约70%，核心净利润则将有可能上升大约40%，其发布的销售数据也表明，2015年全年实际积累预售金额442.3亿元，没能超过预期的年度销售目标。只不过，越秀地产和雅居乐意味着是内地回国港上市房企的一个缩影，总体来看，三大黑洞正在风化着房企的利润。

黑洞一：面粉喜过面包近年来土地市场竞争白热化，一二线城市地王频出，房价的增长速度相比之下跟上地价涨幅。易居研究院智库中心研究总监贤迈进回应，房企利润减少和行业整体盈利空间收窄是有关系的，特别是在是部分回国港上市的房企，在融资市场上只不过并没取得显著的资金流向，使得此类房企的融资成本只不过还是偏高的，这不会使得利润数据经常出现好转。

另外，企业竞争能力能否提高，也和其销售策略有关系，而无法全然倚赖资本市场的起到，在营销过程中营销成本减小，也不会使得此类房企的盈利能力下降。黑洞二：人民币升值知名经济学家宋清辉认为，人民币升值将使一些发售美元债券的房企面对债务压力减小的风险，给房企利润带给显著冲击，大部分房地产企业在放美元债的同时并没做到汇率的风险瞄准，因此一旦人民币对美元升值，企业利润不会受到直接影响。除了雅居乐和越秀地产，碧桂园、融创、中骏置业等港股房企都享有数量平均的外币债务，所以人民币升值给以上房企带给的冲击不可小觑。

有分析称之为，今年人民币很有可能之后升值，房企如不及时调整内外债务的比例，汇率升值的风险则不会造成企业利润之后冷却。黑洞三：经营策略不成熟期贤迈进认为，部分房企的经营策略并不成熟期，或者说在去库存的阶段并没经常出现一个较好的战略引领，这个不会使得此类房企的一些潜在成本增加，比如说存货减值打算的计提，不会传输此类房企的利润空间。总体来看，一二线城市去库存压力并不大，但拿地成本太高，利润较低;三四线城市的库存依然相当严重，由于需求量受限，成交量仍然下滑。2015年，供给侧改革仍然是热词，如何调和供给和市场需求的对立，的确考验房企掌门人的智慧。

在这三重黑洞的毁灭下，大力转型，找准自身优势，确认转型方向，有可能是房企突围的一个最重要方式。

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