最全解读房地产“营改增”：未来影响到底有多大？

营改增是我国十二五期间税制改革的最重要措施，2015年中央明确提出要力争全面完成营改增，将营改增范围不断扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域。在当前房地产开发投资意愿大大弱化、研发投资增长速度上升显著的背景下，大力调整承托房地产行业运营的政策环境与财税体系更加具备最重要意义。

房地产营改增的前进将更进一步提高行业运营环境，并有效地调节房地产企业税负水平、提高企业大力投资研发的信心，同时也将给房地产企业带给有所不同的机遇与挑战。我们中举对营改增后房地产企业税负变化不作非常简单测算，以更佳地评估这一政策的实际影响。1、营改增急剧前进，将影响多个行业营改增是我国十二五期间税制改革的最重要措施，将目前我国征税营业税的部分行业，改回征税增值税，由于营业税没抵扣机制，营业税成本不能由企业自行分担。

而在增值税制度下，企业再次发生的订购一般可以抵扣进项税额，有效地解决问题了反复征收问题，减低企业税收开销。目前仍未划入营改增的行业有建安房地产、金融保险、生活服务业。

2015年政府工作报告中提及，不断扩大营改增试点，力争全面完成营改增。国务院印发发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作意见的通报》，认为力争全面完成营改增，将营改增范围不断扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域。表格：部分行业营改增后税率变化（一般纳税人）资料来源：中国指数研究院综合整理2、企业成本结构要求营改增税负比例，税率是关键营业税改回增值税将直接影响企业现行税负水平。为更加有效地的展开直观分析，我们以某增值税房地产企业D举例并以其为视角，测算在有所不同条件下该企业的税负变化，本文所有测算皆是创建在如下假设条件下：1）某房地产企业当期营业额100万；其中土地成本占到营业额的35%，建安成本占到营业额的25%，财务成本占到营业额的3%，其他成本占比为10%；2）在土地出让情况下，土地增值税对转让国有土地使用权的不道德不征收；建筑业、金融业营改增后两行业增值税率为11%和6%；其他成本增值税率为6%；3）营业税为营业额的5%，附加费（还包括城建税、教育附加费等）为流转税的12%；4）在没类似特别强调时，我们皆假设税负传导流畅，上游建筑企业需要将进项税转嫁给研发企业，并且研发企业需要将售项税转嫁给消费者；5)测算方法使用一般计税方法中的购置扣住税法，应纳税额是所指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额，公式为增值税=销项税（营业收入*销项增值税率）-进项税抵扣；进项税抵扣额=成本*税率。

营改增后房企增税风险或大过增税机会税率作为房地产业营改增的核心环节，是各利益关联方注目的焦点。当前四档增值税率分别是6%、11%、13%和17%，房地产业增值税率或为其中之一。但有所不同税率对于房地产企业的应交税负具有有所不同的影响，仅有6%的税率下，营改增后企业税负增加，因而改征增值税后开发商仍面对税负减少的风险。

表格：有所不同税率下营改增对企业税负影响（单位：万元）资料来源：中国指数研究院综合整理建安成本占到比越高就越获益，更加受到影响精装修产品购买转让土地时，由于地方政府非企业身份无法出示增值税发票，因而无法产生进项税抵扣。此时，土地成本变动对企业税负无法产生影响。在土地成本无法抵扣的情况下，建安成本沦为主要抵扣项，建安成本在营业额中所占到比例有所不同某种程度影响到营改增后不应纳税额的额度。

我们仍以上述假设展开测算，令其房地产业营改增后增值税率为11%，其他各项条件恒定的情况下，建安成本占到比趋多，应交税额就越较少。经过估计，若要保持税负恒定，则建安成本占比须要超过营业额的半数以上。表格：有所不同建安成本对营改增后企业税负影响（单位：万元）资料来源：中国指数研究院综合整理在房地产竞争持续激化的行业格局下，作好房地产业不仅局限在非常简单的研发销售环节，房地产业的竞争渐渐南北了特别强调品质和差异化的过程。

精装的品质、产品的创意及服务的质量都沦为消费者考量产品的最重要指标。因而建安成本的重要性某种程度也须要注目。营改增后建安成本占到比越高将就越受到影响企业税负抵扣。

由于精装修费用可以作为进项抵扣，以高档住宅居多的产品线产品将显著受益。同时，商业、办公等建安成本也比较较小，也未来将会取得更加多税收抵扣。

因此，营改增也将引领房地产行业由非常简单研发销售转型为精装修、住宅举的差异化销售，建构共赢的市场竞争模式。财务成本可抵扣部分多，也将受到影响企业资金压力减轻财务成本或财务费用，主要指企业借款利息支出。

从2015年上半年A股、H股房地产开发企业报表来看，多数房地产企业的财务成本占到营业额的1%-15%之间。随着金融业营改增的实时前进，财务成本占到比变动也将对企业应纳税额产生一定影响。

表格：有所不同财务成本对营改增后企业税负影响（单位：万元）财务成本占到比比较较小，对税负影响受限。对于一般性大企业，其贷款利率比较较低，财务成本占到营业额比重较小，营改增后财务成本抵扣比较不显著；而对于中小企业而言，贷款利率较高，财务成本占比也比较较高，个别或多达20%，对于这类企业而言金融业和房地产业营改增后，财务成本可抵扣部分较多，受到影响企业资金压力减轻，但就整体税负变化而言，还必须综合其他因素展开辨别。

另外对于产业地产企业而言，在当前产城融合大趋势下，企业拿地成本比较较低，建安成本也较住宅、招商地产较低，因而企业主要必须掌控财务成本及其它运营成本的进项税抵扣，以减低税负。转让土地成本若能抵扣，将是减低企业税负的关键土地成本及涉及费用占到总成本的比例较高，并且在近些年大幅减少。特别是在一、二线城市，随着土地价格的大大下跌，土地成本占到企业成本比重甚至有多达50%。

而营改增后转让土地无法抵扣，将沦为企业税收开销减轻、利润削减的最重要因素。因而能否将土地成本作为进项税抵扣部分将沦为企业税负变化的关键点，若土地成本需要抵扣或部分抵扣，则某种程度占到比越高，可抵扣的增值税就越多，应交税负就越较少，在一定程度上需要起着增加税负的影响。表格：有所不同土地成本对营改增后企业税负影响（单位：万元）土地成本与建安成本占到营业额比重较小，其比重变动对于企业税负影响尤为显著。

有所不同企业产品线和城市布局有所不同，导致企业成本结构有所不同，使得营改增后其所交增值税税额也将呈现出差异化。企业转入城市有所不同造成土地成本变化：一线城市土地价格广泛偏高，转入一线和二线热点城市研发的房企成本结构中土地成本占到比份额较小，而三四线城市土地价格较低，因而布局三四线城市的开发商土地成本占到比比较较低。有所不同业态的企业成本结构也有所不同：正处于中心方位的招商、高档公寓及别墅等建安成本比较较高，而一般普通住宅或者保障房的建安成本则比较偏高。

在总收入和总成本既定的情况下，若转让土地成本可以抵扣，且增值税率与建安成本完全一致为11%，则土地、建安成本占到比越高，其进项税抵扣就越多，企业税负也越多。另外考虑到其它各项成本抵扣税额完全相同的条件下，由于土地的拿地时间有所不同，其占到营业额的比重也有所不同，在营改增后若土地成本能抵扣则应交增值税额也有所不同。

部分三四线城市中小研发企业拿地较早于、土地规模较小，但资金流无法承托重复使用研发，因而整体项目研发和周转周期较长。若土地成本能抵扣，相比于某种程度规模近年拿地的项目，其土地成本占到营业收入比例较低所递增值税的税额将比较较高。

尽量向上下游分摊税负，将为企业增税获取机会由于建筑行业、金融业或将与房地产行业一起实行营改增，上游建筑商进项税分摊能力以及地产商的销项税否能移往至消费者沦为影响利润及应交税负的关键因素。从税负角度来看，售项税不分摊的情况下，企业税负比较较小，但其利润空间也较小。而只有在进项税不分摊且销项税分摊时，营改增后企业利润方为仅次于。

表格：有所不同税负分摊模式对营改增后企业税负及利润影响（单位：万元）企业营改增后为执着税负增加，将尽量向上下游分摊。虽然在实际情况下无法构建进项税与售项税的几乎分摊，但企业能在必要范围内将售项税转嫁给消费者，并且建筑商也能必要分担进项税，将为企业增税获取机会。3、营改增推展房企调整产品结构，完备市场布局，提高管控水平我们指出，在营改增实施后，房地产企业或将有如下变化：1、在一定时期内有现金流的盘活。

房地产开发企业多使用预售制，营业税在证实预售收益的当期就要交纳，闲置流动资金。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先售予，多数时间进项税额小于销项税额，因而增加企业在研发初期流动资金的闲置，减低企业研发建设时期资金压力。2、产品线升级多业态分段。

营改增后，建安成本进项税将沦为进项税抵扣的主要部分，对于建安成本占到较为低的产品及企业更加受到影响。企业为减少税负，减少盈利空间，将调整产品结构，多业态分段。尤其是对于主打住宅产品的企业而言，增大精装修、高档公寓别墅产品在产品线中的比重将沦为主要应付方式，同时伸延下游家具家电等产业链，打造出拎包住进式一体化住宅模式，也将沦为房企考虑到方向。

另外，营改增也将为耕耘商业地产领域、建安成本占到比比较较小的运营企业带给更加多机会。3、区域布局策略调整。

土地成本是房地产企业成本结构的最重要构成，有所不同城市由于土地价格有所不同，研发企业成本结构也有所不同。若土地成本很难沦为进项税的抵扣来源，在当前土地成本占到比越来越低的情况下，考虑到税收开销减少，企业或将综合考虑到各类城市土地成本，调整拿地策略和区域布局。

若土地成本可以抵扣，则不会为布局一线城市等土地成本较高的企业带给更大机会，有可能持续引领开发商更进一步激化在一线城市土地市场的竞争。4、企业管控水平强化，行业集中度更进一步提高。此次营改增后，在实际经营过程中，企业管控水平对企业业绩影响将更加显著。一方面，能否从上游获得足额可抵扣的增值税发票从而展开最大化的进项税抵扣是房地产企业面对的最重要课题，这就拒绝企业在管理尤其是订购环节提升内控水平，同时精选辑供应商；另一方面，强化税负分摊能力也是房地产企业减低税负的最重要手段，这就拒绝企业要强化与上下游企业的谈判和议价能力。

同时，精装修产品、招商地产占比的快速增长，也将对房企的成本掌控和管理明确提出更高拒绝。从目前企业管控来看，龙头企业的管理能力和谈判议价空间显著高于中小企业，未来随着对企业精细化管理拒绝的减少，龙头企业凭借其管理能力将取得更大的优势，行业集中度将更进一步提高。

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