传楼市或陷入大萧条调整期那么商业地产怎么办？

当前，中国经济增长速度已显著下降。据国家统计局数据表明，2015年前三季度经济数据，可行性核算，前三季度国内生产总值487774亿元，按可比价格计算出来，同比快速增长6.9%，早已暴跌7%。而作为中国经济快速增长的最重要引擎，中国楼市否将要步入危险期？今年9月30日，中国央行牵头银监会公布通报称之为，在不实行出租汽车措施的城市，对居民家庭首次出售普通住房的商业性个人住房贷款，低于首付款比例调整为不高于25%。

这是今年房贷政策的第二次调整。今年3月30日，央行牵头住建部、银监会公布了关于个人住房贷款政策有关问题的通报，其中主要的目的之一是上调二套房首付比例，具体对享有1套住房且适当购房贷款并未结清的居民家庭，为提高居住于条件再度申请人商业性个人住房贷款出售普通自住房，低于首付款比例调整为不高于40%。某种程度是9月30日，住建部、财政部和央行牵头印发《关于贯彻提升住房公积金用于效率的通报》。《通报》具体自今年10月8日起将实行多项措施贯彻提升住房公积金用于效率，还包括全面推行异地贷款业务，拓宽贷款资金筹措渠道，有条件的城市要大力实行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活住房公积金贷款资产。

当时，中国银行金融研究所副所长宗良回应，调整首套房贷款比例，不一定会对存量住房的销量产生大的影响，但是却传送出有国家层面平稳市场的信号。与此同时，8月25日，央行宣告，从26日起上调金融机构一年期贷款和存款基准利率各0.25个百分点，同时从9月6日起，上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。实质上，转入2015年以来，央行早已先后三次降准、四次降息，而且完全每一次央行降准降息都对楼市产生了很大的正面刺激作用。

同策谘询研究中心总监张宏伟撰文则指出，楼市救市政策就越时有发生，反而解释当前楼市形势就越不利，未来楼市面对的问题就越多，未来依然不会隐蔽更好的市场风险。张宏伟认为，央行双叛之后，楼市市场需求将大量欠下，楼市在下半年可怕后将陷于大萧条。

今年330新政以来，大中城市房地产市场成交量价的回落主要是过去积压市场需求的集中于获释，以及由于市场需求的集中于获释而带给的市场需求的欠下，如果房企据此以为未来楼市仍然不会维持这样的量价走势，那只不过就是对于市场的失误，就近于有可能在未来市场经常出现变化之时陷于被动局面。央行双叛之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行双叛之后，楼市市场需求将大量欠下，楼市在下半年可怕后将陷于大萧条，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整近于有可能会到来。

预计，如果企业没在今年下半年做未雨绸缪，那么，房企就有可能会因此陷于被动推盘的局面，企业的资金面也不会因此遇上问题。另外，今年以来，北上广浅一线城市、合肥、南京、武汉等城市地王频现。中原地产（市场需求面积:50-100平方米、已入驻6家购物中心、今年计划进250家）统计资料指出2015年至今全国20大标杆房企一二线拿地面积占到比65.9%，全面重返重点城市。

从成交价建筑面积看，标杆房企在一线城市占到于多约12.4%。这两大指标皆正处于历史最低纪录。中原地产首席分析师张大伟称之为，最近市场加剧后，一二线土地经常出现供应，房企大力抢夺。地王仍然频密经常出现，反映了房企对一二线市场的看多情绪。

张宏伟预计，北京、上海等地频密经常出现的地王项目一般来说不会牵动周边市场甚至整个城市的楼市。他指出，地王楼盘一定程度上拉升板块内的成交价均价，只要地王楼盘推盘成交价，不会造成板块内房地产市场成交价结构上偏向于高端，不会带给区域内房地产市场价格整体上走高。

不过，在房地产市场依然还在衰退的市场背景下，土地市场经常出现低溢价、地王不是一件好事情。回顾过去几年的地王史。2007年四季度和2008年上半年的地王，在2008年四季度和2009年上半年卖房时相当多很潦倒。

2009年四季度和2010年的地王，在2011年下半年和2012年上半年卖房时，也感觉凉风叛人。2013年下半年的地王在2014年则痛苦不堪。荐一个上海的案例。

2007年9月，上海楼市十分兴旺，房价大上涨过程中地市疯狂。一家名不见经传的房企上海志成企业，竞价历时2个多小时、440轮叫价，以成交价远超过底价250%战胜绿地、华润等著名房企，取得普陀长风生态商务区地王项目。但是，2008年楼市较慢降温，该企业6月以损失1亿多元为代价退掉了这一地王项目。再行荐杭州案例。

2010年10月，雅戈尔以总价24亿元在杭州抢走得申花板块单价地王，然而到了2013年6月，雅戈尔以损失4.8亿元(地价的20%)解除合同。具备嘲讽意味的是，在雅戈尔退地三、四个月后，杭州又引发了一波地王潮，其中知名的华家池三地块总价拍得137亿元，被绿地、世茂、滨江瓜分，尤为出色。

出乎意料这些地产大佬们意料的是，狗血剧再次首演。其后，2014年杭州市场在全国首度降价，2013年下半年杭州所有的高价地全部被套，直到今天杭州房价经历近几个月的声浪之后，那时的高价地依然没办法卖房赚，部分地块至今仍并未动工。如果未来一两年再次再次发生类似于雅戈尔弃地事件，并会让人吃惊。

从今年土地市场展现出来看，如果土地市场地王现象在今年下半年持续频现，这也就意味著楼市将陷于大萧条的调整期。同策谘询研究部结果显示，2010年左右，中国城镇居民家庭住房户均套数早已超过1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数超过1.0，也就意味著中国房地产市场供需已基本均衡，楼市开始转入下半场，未来楼市增量、房增长速度将递增。

既然市场需求已基本获得符合，今年由于多轮救市政策造成楼市基本面衰退恶化不可持续。在2012年之前，中国人均住房面积就早已多达了西班牙，而在过去数年，该指标更进一步快速增长。

如今早已没任何一个新兴市场国家的人均住宅面积比发达国家还低。中国是鲜有的值得注意，在2012年前，中国大陆的人均住宅面积早已多达了中国台湾地区和韩国。换言之，在居民住房市场上，中国早已不必须所谓的拦腰领先于。

然而，此次中国的房屋存货问题比2008年或2012年还要相当严重。理论上，如果中国提升人均住宅面积，可以之后保持房地产泡沫。但事实上，鉴于中国早已意识到地方政府可观的债务规模，开发商的资金链问题，其他国家的历史路径以及致力于让中国经济朝着以消费造就的方向发展所采行的希望，上述理论假设则不具现实可操作性。

在2013年前，居民住房在GDP中的比重就早已多达了绝大多数国家(此后，这一占到比之后提高)。在2005或者2006年前后，西班牙的这一占到比更高，但居民住房投资开支在GDP中的比重从12%下降至4%，大大高于90年代中期6%的水平。这一数据可以得出结论这一观点：当房地产泡沫幻灭时，市场活动不会大大降到平衡前的水平。近期的一个事例就是美国住房销量的数据，在经济衰退后的六年，美国住房销量仅有相等于2002年一半的水平。

最后，以亚洲的发展来看，无论是韩国还是日本，其房地产在GDP中的占比根本都没超过中国的这一高水平。近期统计数据表明，前三季度，全国房地产市场投资增长速度持续回升，房屋新开工面积和完工面积有所上调，在持续严格政策的推展下，商品房销售情况持续小幅快速增长，库存有所上升，楼市衰退态势显著。

但不受市场需求末端上升及经济形势等因素影响，库存压力仍然显著。目前，房地产去库存已到关键时期。近日，重庆公布《重庆市人民政府办公厅关于更进一步增进房地产市场稳定发展的通报》，以必要减轻房地产投资渐渐下降的局面，并减缓去库存。

《通报》希望金融机构合理配置信贷资源，提升房地产开发贷款和个人购房按揭贷款额。对资金艰难的房地产开建项目，不简单地抽贷、停贷和压贷。居民家庭首次出售普通住房的商业性个人住房贷款，低于首付款比例调整为25%。住房公积金贷款低于首付款比例统一调整为20%。

值得一提的是，就在5天前，广东中山施行新的分数入户政策，在全市范围内出售普通住房，入户分数由100分提升到150分，这也被外界理解为变相助市。据中信建投研究发展部近期报告表明，自2014年至今，地方公布救市政策多达27个，仅有今年9月，就有最少6个地方公布救市新政。9月5日，辽宁公布《关于作好增进商品房销售的通报》，拒绝各市对存量商品住房的基本情况开展调查摸底，并融合本地区保障性安居工程年度计划和城市危旧房征地改建计划，制定商品房去库存的工作方案。

9月11日，沈阳公布新政回应，2015年5月6日止2016年5月5日期间，居民出售沈阳市普通商品住房，办理了合约备案并交纳契税，其交纳契税多达1%的部分，由市、区两级财政以补贴的形式给与奖励。9月28日，河南焦作回应，此前《焦作市人民政府关于增进焦作市房地产市场持续身体健康发展的若干意见》中对于个人购房享用交纳契税100%补贴政策规定，将推迟三个月。

29日，广东财政厅宣告，对购房人及其家庭成员购房记录展开查找，符合条件的可享用减按1％或1.5％税率交纳契税的优惠政策。30日，内蒙古赤峰宣告在2015年8月1日至2016年6月30日期间，对在赤峰市中心城区（红山区、松山区、新城区）出售住宅小区建筑容积率在1.0以上、建筑面积在144平方米（还包括144平方米）以下新建普通商品住房的，按其所购房屋实际交纳契税额的50%给与财政补贴。回应，易居研究院智库中心研究总监贤迈进指出，地方频密救市的主要原因还是极大的库存压力。

国家统计局投资司高级统计师李皎此前也回应，房地产投资持续下降的主要原因是商品房前期库存基数较小，尤其是三、四线城市去库存压力较小。易居研究院近期数据表明，截至2015年9月底，重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26711万平方米，环比快速增长3.8%，同比增加1.7%。库存规模在倒数6个月经常出现环比暴跌的基础上，首次经常出现下降。

明确来看，35个城市中，有18个城市库存经常出现了同比快速增长现象。其中太原、西宁和荆门3个城市的库存上升幅度较小，同比增幅分别超过24.8%、24.1%和20.0%。而值得一提的是，库存低企并不是个别现象。

在易居监测的更加原始的50城库存数据中，去库存周期多达12个月的城市多达27个，这意味著，库存多达12个月的城市早已多达一半。其中北海去库存周期高达30.1个月，烟台26.4个月，荆门25.5个月，呼和浩特24.9个月，三亚也多达23个月。中国房地产协会副研究员康俊亮回应，在低库存的压力下，地方不得不打开去库存状态，棚户区货币化移往、免除契税目标都是去库存。

张宏伟称之为，对于大多数大中城市来讲，依然面对较小的去库存压力，楼市基本面并没实质性转变，这是楼市基本国情，这也要求了未来楼市依然不会面对阶段性调整的市场压力。事实上，从短期内来看，当前楼市依然是调整期，市场基本面并没显著转变，去库存依然为市场主旋律，这个基调并会因为一线城市、部分二线城市成交量回落而显著转变。

对于房企来讲，某种程度依然面对较小的去库存压力，甚至部分房企比如浙江广厦等房企自由选择解散房地产市场。而从中长期来看，经济基本面下降的压力还不会造成2015-2016年期间楼市市场需求动力严重不足的问题之后展现出出来，恐怕还不会面对去库存的压力。

目前，在国内房产市场渐趋饱和状态的进程下，随着2014年以来海外投资移民探亲冷的加剧，更加多的投资者渐渐把视角放到海外房产投资领域。另据专业人士分析，造成海外房产市场持续加剧的原因主要是在国内投资渠道狭小且容许较多的情况下，海外房产供应受限而市场需求强大，预计未来几年都将整体呈圆形上升之势。美国全国经纪人协会统计数据表明，2014年中国投资者就出售286亿美元的美国住宅地产，这一数字是2011年70亿美元的4倍。

中国投资者去年在美国出售住宅的中位数价格是52.3万美元，76%的中国购房者自由选择仅有现金缴付。张宏伟认为，美元加息预期反感，从全球投资客或财富阶层的资产配备方向来看，购买美元资产或减少美元资产沦为他们的拟合自由选择，美国房地产市场更为具备投资价值。事实上，放松外国人在国内购房的容许对国内楼市，对国内楼市去库存会起着过于大起到，中国中止限外对国内楼市的象征意义小于实际意义。

原因很非常简单，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是不会自由选择投资价值较高的美国房产，会自由选择中国楼市。即使自由选择中国楼市展开投资，也只是注目一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，无法转变楼市大趋势。

综上可见，当前经济形势倚赖楼市就越相当严重，中国未来的楼市形势就越不利，未来不会隐蔽更好的市场风险。

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